Dood aan het kantoor, lang leve het kantoor!

by Thom van Wijk
ScaleHub offices - long live the office

Afgelopen week keek ik naar de korte afstudeerfilm van Max Baggerman “Als je later groot bent. Hierin worden, pre-corona, forenzen in lange, trage beelden gefilmd, onderweg naar werk, in de file, of in de metro. Ook zie je mensen in enorme kantoorpanden die de hele dag achter identieke computers zitten te werken. Afgezien dat dit in deze tijd haast een vleugje nostalgie opwekt, creëert de film een absurdistisch portret dat je doet afvragen wat het betekent om mens te zijn in een door werk gedreven samenleving, en de rol van het kantoor daarin. Nu ook een des te interessantere vraag.

Want in het afgelopen jaar kwam, niet onverwachts, ook de explosieve groei van ScaleHub Offices enigszins tot bedaren. In oktober besloot ik in al mijn optimisme nog een nieuwe verdieping naast station Sloterdijk te openen. Want onder het motto, “het goede wordt beter” heb ik – net als velen met mij – in crisistijd besloten juist resoluut door te ondernemen. 

Het komende jaar staat vooral in het teken van consolidatie en kijken we naar aanvullende diensten en verdienmodellen die passen bij de veranderingen die de 1,5 meter maatschappij tot stand heeft gebracht. Met interesse kijk ik naar deze ontwikkelingen en het effect hiervan op ‘het kantoor’. Een aantal wil ik hieronder uitlichten.

Blijvende verandering in werkgedrag

Was Nederland al koploper in met gemiddeld 11% thuiswerken in een werkweek voor de coronacrisis, uit onderzoek van NRC blijkt dat Nederlanders dit willen verdubbelen. Hebben we dan ook ineens 20% minder kantoorruimte nodig? Dat kan, maar hier dient zich een logistieke uitdaging aan, want als iedereen massaal op dinsdag en donderdag naar kantoor komt, staat het woensdag en vrijdag leeg. Per saldo heb je dan nog steeds dezelfde ruimte nodig. 

Het slimmer gebruik van ruimte, bijvoorbeeld door een kleiner kantoor te huren, en voor de meetings met het hele team een aparte vergaderruimte te huren kan een goede oplossing zijn, ook kostentechnisch. Natuurlijk kijken we allemaal rijkhalzend uit naar een periode waarin een team compleet in een ruimte kunnen zitten, maar voorlopig lijkt dat nog van de baan.

Doorzetten van flexibilisering kantorenmarkt

Conventionele kantoorruimte aanhuren voor vijf of tien jaar was de afgelopen jaren al op zijn retour en die trend lijkt verder te versnellen. Opiniemakers als Ed Bouterse/Savills durven zelfs te zeggen dat 25 – 30 % van de kantorenmarkt flexibel verhuurd wordt in de komende 5 jaar. Binnen ScaleHub Offices zien wij naast kleine en middelgrote bedrijven ook een groeiende groep corporates die op die manier een flexibel kantoor openen in de hoofdstad.

Een golf van onderhuur

Diezelfde corporates zullen de komende jaren opnieuw kijken naar hun huisvestingsvraag. ABN Amro nam het voortouw en verkoopt het hoofdkantoor op de Amsterdamse Zuidas om het daarna gedeeltelijk weer terug te huren. De vraag is wie deze aangeboden vierkante meters weer gaat huren?  Op kleinere schaal zie ik dit soort berichten ook op Linkedin voorbijkomen. Snel groeiende bedrijven die zich verslikken in een te groot kantoor en een gedeelte te huur aanbieden. 

De uitspraak: “ja maar, we kunnen 160 m2 aan de grachten krijgen voor prijs x!” hoor ik vaak in onderhandelingen. Als dit precies is wat je zoekt, dan kan het een buitenkans zijn, waar je natuurlijk direct op moet ingaan. Maar net als bij het kopen van een woonhuis, er zijn zoveel bijkomende aspecten die de ruimte toch kunnen laten tegenvallen. Prijs is niet altijd alles. Kijk vooral ook naar de flexibiliteit van de overeenkomst, faciliteiten als snel internet, voldoende vergaderruimtes en belhokken zijn moeilijk af te prijzen, maar wel waardevol. 

Uiteindelijk is onderhuur niet een op zichzelf staand fenomeen, maar een symptoom en bijproduct van de flexibilisering. Een mismatch tussen vraag en aanbod, met onderhuur als oplossing omdat de hoofdhuurder nog aan het gehuurde vastzit.

Efficiency is niet alles

We zitten  middenin het grootste thuiswerk experiment ooit. Met bijna een jaar thuiswerken op de teller kunnen we de effecten hiervan op de creativiteit en innovatiekracht van bedrijven nog nauwelijks inschatten. Uit een enquête onder drieduizend werkenden die het Centraal Planbureau (CPB) hield, is onderzocht dat productiviteit bij thuiswerken stijgt. Uit datzelfde onderzoek blijkt ook dat bij te veel thuiswerken het effect weer negatief wordt. Het lijkt erop dat er „een minimale hoeveelheid aan face-to-face-contact nodig is om tot een goede werkrelatie te komen”, aldus de CPB-studie. 

Daarentegen meldt de studie ook: „Met name impliciete kennis laat zich niet eenvoudig verspreiden via digitale kanalen.” Het effect van de vijf minuten voor en na een vergadering [die nu wegvallen door de digitalisering ervan], waarin de beste ideeën kunnen ontstaan en kennis wordt uitgewisseld, is niet te meten, maar moeten we niet onderschatten.

Lang leve het kantoor? 

Hoe de toekomst van het kantoor er ook uit zal zien, vaststaat dat thuiswerken een nóg belangrijker aandeel gaat krijgen, maar dat het kantoor niet dood is. We leven niet in een tijd van of-of, maar en-en. Daarbij zal de rol van het kantoor dus wel ingrijpend veranderen. Een kantoor waarbij een goede werkomgeving zowel het samenwerken als geconcentreerd werken faciliteert.

Lang leve het kantoor!

  • Engels