Is de huurovereenkomst passé?

by Thom van Wijk

Het was een lastige periode voor de aanbieders van geservicede kantoorruimte. Iedereen verwachtte dat de markt begin dit jaar wel zou aantrekken, maar moest daar op teruggekomen. Bestaande coronamaatregelen werden verlengd en nieuwe aangekondigd. Hoewel hoop gloort met snelle vaccinatie voor de tweede helft van het jaar. De lockdown heeft een negatief effect op de omzet en het verwachte herstel gaat langzamer. Blijft de bezetting van kantoren nog redelijk overeind, dan was het wel de omzet uit vergaderruimtes en flexplekken die terug liep.

Eerste faillissementen

Afgelopen maand voltrokken de eerste faillissementen van kantorenconcepten. Buitenlandse toetreders die stilletjes via de achterdeur vertrokken uit Nederland, maar ook enkele slechtlopende locaties van de bekende grote merken. Elke locatie in een eigen juridische entiteit. Faillissement of de dreiging ervan kan als instrument gebruikt worden om onder een huurcontract van een slecht lopend business center uit te komen. Van een kale kip kun je niet plukken. De eigenaar blijft achter, met een inbouwpakket en een handvol huurders.

Waarde huurovereenkomst

Ruim een jaar geleden werd er nog gevochten om positie in de Amsterdamse markt, waarbij huurprijzen boven de tweehonderd euro per vierkante meter, ook op minder goede locaties, geen uitzondering waren. Te duur gehuurde vierkante meters kunnen een operator van flexibele kantoren snel opbreken, zeker als de bezettingsgraad achterblijft. En pijn van de operator is ook pijn voor de eigenaar.

Want wat is een huurovereenkomst met hoge huurprijs waard, als tijdens de looptijd de waarborg niets meer waard is, of er faillissement wordt aangevraagd? Als de perceptie van de risicoverdeling: ik verhuur een ruimte aan jou, en jij betaalt tijdens de looptijd de huurpenningen, achteraf in praktijk niet juist blijkt? In dit artikel werd in ieder geval duidelijk waar het risico lag. Bij de belegger. 

Hoe dan wel?

Waar eerst nog de belegger, het gebouw en het rendement centraal stonden, komt meer en meer de eindgebruiker in beeld. Want als je niet meer vijf dagen, maar drie dagen naar kantoor gaat, dan moet die ervaring 100% kloppen. Van parkeren, tot de koffie, tot goed uitgeruste vergaderruimtes. In dat opzicht kunnen we nog heel veel leren van partijen zoals HFC Group die jarenlange ervaring hebben in hospitality en het benaderen van klanten als gasten. Of Huismeesters die vanuit hun ervaring bij van den Ende vorm hebben gegeven aan receptiediensten.

Als de operator kijkt met de ogen van een eigenaar/belegger en andersom kan dit tot goede resultaten leiden. Zelf vind ik de locatie van ScaleHub Offices op het Amstel Business Park een goed voorbeeld. Waarbij in één jaar tijd het volledige gebouw gerenoveerd en verhuurd is, in goede samenwerking met een Design & Build partner zoals Ditt Officemakers, een online makelaar als Flexas en een belegger met vertrouwen in de operator.

Visie voor de toekomst – the law of fair exchange?

Wat zou er veranderen, als we de insteek van de klant centraal zetten, combineren met een nieuw model voor samenwerking. Geen huurovereenkomst, waarbij je elkaar alleen spreekt als het slecht gaat. Maar, een open boek met omzet, transparantie in risicoverdeling en potentiële winst delen. In verhuur van hotels is het heel gebruikelijk om met een open boek risico’s en winsten met elkaar te delen. De traditionele game theory: als ik win, dan verlies jij, heeft al langer zijn beste tijd gehad.

Werken met een open boek met daarin de omzet en kosten, en regelmatig overleg in de opstartfase van een locatie heeft een drietal voordelen.

De operator heeft zicht op welke investeringen nodig zijn om de juiste huurders naar het pand te trekken. Dit kan ook kostenbesparingen opleveren, omdat sommige investeringen niet perse nodig zijn, of gefaseerd kunnen uitgevoerd.

Een tweede voordeel is transparantie in de omzetontwikkeling. Gaat de exploitatie volgens plan/budget, of moet er tussentijds bijgestuurd? Het is nooit leuk als de omzet tegenvalt, maar als het gebeurd kan het maar beter bespreekbaar zijn.

Als derde voordeel, een goed uitgevoerde en eenduidige uitvoering van begane grond voorzieningen, een vergadercentrum en flexplekken verhoogt de bereidheid van grotere conventionele huurders om weer te verlengen in het gebouw, of kortstondig extra kantoorruimte binnen hetzelfde gebouw bij te huren.

Bovenstaande voegt waarde toe aan een gebouw. En dat is uiteindelijk het doel van zowel de belegger, als de operator van geservicede kantoorruimte: tevreden klanten/huurders voorzien van de juiste plek om te ontmoeten en te werken. Die leveren een stabiel rendement voor de eigenaar op en daarmee een waardevol pand. In die volgorde.